Згідно ст. 3 Закону України від 22.05.2003 р. N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон) об'єктом оподаткування у резидентів є будь-який дохід з джерелом його походження з України, в тому числі і дохід від надання майна в оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування).
Порядок сплати податку з доходів фізичних осіб, одержаних від здавання нерухомості в оренду (житловий найм) визначено пунктом 9.1 статті 9 Закону, яким, зокрема, встановлено, що податковим агентом платника податку - орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду нерухомого майна іншого, ніж земельна ділянка сільськогосподарського призначення, земельна частка (пай), майновий пай, (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під таким нерухомим майном, чи присадибну ділянку), є орендар.
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Методика визначення мінімальної суми орендного платежу встановлена постановою Кабінету Міністрів України від 20.11.2003 р. N 1787 та визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості, з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташована така нерухомість, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо таку мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного податкового року, то об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеного в договорі оренди.
Підпунктом 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закону визначено, що якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець. При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету у строки, встановлені законом для квартального податкового періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем такого звітного кварталу.
Договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, при цьому нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця за формою та у спосіб, встановлені постановою Кабінету Міністрів України від 29.10.2003 р. N 1692. У разі порушення такої форми чи способу нотаріус несе відповідальність, встановлену законом за порушення порядку чи строків надання податкової звітності.
Доходи, одержані від здавання власної нерухомості в оренду (житловий найм), кінцево оподатковуються при їх виплаті за їх рахунок (пп. 9.1.5 п. 9.5 ст. 9 Закону) за ставкою пункту 7.1 статі 7 Закону (13 % - на період 2004 - 2006 роки).
1. Відсутність пільг із сплати податку з доходів фізичних осіб для ветеранів війни
Оподаткування доходів, одержаних фізичними особами від здавання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю, регламентується п. 9.1 ст. 9 Закону України від 22.05.2003 р. N 889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон).
З набранням чинності Законом, з 1 січня 2004 року втратили чинність норми Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року N 13-92 "Про прибутковий податок з громадян", згідно із якими об'єктом оподаткування у громадян був сукупний оподатковуваний доход за календарний рік, до якого, зокрема включалась і орендна плата за земельні ділянки, земельні паї.
Декрет передбачав, що після закінчення календарного року громадяни, які одержували доходи не за місцем основної роботи, в тому числі від надання землі в оренду, зобов'язані були до 1 квітня наступного року подати до податкового органу за місцем проживання декларацію про річний сукупний оподатковуваний дохід.
Органи державної податкової служби на підставі поданих громадянами декларацій проводили перерахунок річних сум сукупного оподатковуваного доходу та прибуткового податку з врахуванням неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, сум податку, утриманих протягом року у джерела виплати, а також встановлених цим Декретом пільг по податку певним категоріям громадян, в тому числі учасникам Великої Вітчизняної війни. За наслідком перерахунку зайво утримані суми податку підлягали поверненню їх платникам.
Натомість, Закон змінив порядок оподаткування доходів фізичних осіб і не передбачає проведення річних перерахунків податку з доходів фізичних осіб з сукупного річного оподатковуваного доходу. Відповідно до пп. 9.1.1 п. 9.1 ст. 9 Закону доходи, одержані фізичними особами від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю підлягають кінцевому оподаткуванню при їх виплаті та за їх рахунок за ставкою 15 відсотків (в період з 2004 до 2007 року - 13 відсотків). Тобто зазначені доходи не підлягають декларуванню за підсумками звітного податкового року та перерахунок утриманого з них податку не провадиться.
Крім того, згідно із пп. 22.2 ст. 22 Закону у разі, якщо норми інших законів чи законодавчих актів, що містять правила оподаткування доходів (прибутків) фізичних осіб, суперечать нормам цього Закону, пріоритет мають норми цього Закону.
Згідно із ст. 1 Закону України від 25.06.91 р. N 1251-XII "Про систему оподаткування" ставки, механізм справляння податків і зборів (обов'язкових платежів), за винятком особливих видів мита та збору у вигляді цільової надбавки до діючого тарифу на електричну та теплову енергію, збору у вигляді цільової надбавки до затвердженого тарифу на природний газ для споживачів усіх форм власності, і пільги щодо оподаткування не можуть встановлюватися або змінюватися іншими законами України, крім законів про оподаткування.
Дану норму Закону підтверджено Рішенням Конституційного Суду України від 5 квітня 2001 р. у справі N 1-16/2001 за конституційним поданням Президента України щодо відповідності Конституції України (конституційності) Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" (справа про податки).
Відповідно, в преамбулі Закону України від 22.10.93 р. N 3551-XII "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" цей Закон визначає правовий статус ветеранів війни, забезпечує створення належних умов для їх життєзабезпечення, сприяє формуванню в суспільстві шанобливого ставлення до них. Тобто, цей закон не є законом про оподаткування і не може встановлювати пільги щодо оподаткування.
Додатково слід зазначити, що відповідно до ст. 1 Закону N 1251-XII Верховна Рада Автономної Республіки Крим і сільські, селищні, міські ради можуть встановлювати додаткові пільги щодо оподаткування у межах сум, що надходять до їх бюджетів. Тобто Ви можете звернутися до місцевої ради за місцем проживанням із заявою щодо звільнення Вас від сплати податку з доходів, одержуваних у вигляді орендної плати.
Щодо пільг по сплаті земельного податку, повідомляємо, що статтею 12 Закону України від 03.07.92 р. N 2535 "Про плату за землю" передбачено пільги окремим категоріям платників щодо плати за землю. Так, не справляється плата за земельні ділянки, в межах граничних норм, встановлених Земельним кодексом, зокрема, з осіб, які користуються пільгами відповідно до Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".
2. Щодо визначення об'єкта оподаткування при виплаті орендної плати за земельні ділянки
Згідно з пп. 9.1.1 п. 9.1 ст. 9 Закону України від 22.05.2003 р. N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу, встановленої законодавством з питань оренди землі.
Законом України від 06.10.98 N 161 "Про оренду землі" встановлено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Відповідно до ст. 23 цього Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Водночас, згідно із змінами, внесеними Указом Президента України від 19 серпня 2008 року N 725/2008 до Указу Президента України 2 лютого 2002 року N 92/2002 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)", плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) має становити не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).
3. Оподаткування орендної плати, одержуваної нерезидентами від здавання нерухомості в оренду
Відповідно до ст. 2 Закону України від 22.05.2003 р. N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон) платниками податку є як резидент, який отримує як доходи з джерелом їх походження з території України, так і іноземні доходи, так і нерезидент, який отримує доходи з джерелом їх походження з території України.
Оподаткування доходів, одержаних фізичними особами від здавання в оренду нерухомого майна, регулюється п. 9.1 ст. 9 Закону.
Згідно із пп. 9.1.3 п. 9.1 ст. 9 Закону надання в оренду нерухомості, що належить фізичній особі - нерезиденту, здійснюється виключно через засноване ним постійне представництво на території України або юридичну особу - резидента (уповноважену особу), що виконує представницькі функції відносно такого нерезидента на підставі письмового договору, а якщо нерезидент є фізичною особою, - виступає також його податковим агентом відносно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від оподаткування.
Щодо ставки оподаткування, то відповідно до п. 7.3 ст. 7 Закону ставка податку становить подвійний розмір ставки, визначеної пунктом 7.1 цієї статті, від об'єкта оподаткування, нарахованого як виграш чи приз (крім у державну лотерею у грошовому виразі) на користь резидентів або нерезидентів, та від будь-яких інших доходів (в т. ч. орендної плати), нарахованих на користь нерезидентів - фізичних осіб, за винятком доходів, визначених у підпункті 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 цього Закону (процентів, дивідендів, роялті).
4. Можливість здавання в оренду власного майна як в межах провадження підприємницької діяльності, так і як звичайною фізичною особою
Згідно з Конституцією України, Цивільним та Господарським кодексами України фізична особа самостійно має право обрати спосіб реалізації своєї діяльності, в т. ч. шляхом здійснення підприємницької діяльності.
Підприємець має право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом, в т. ч. здавання в оренду власного майна.
Безпосередньо оподаткування підприємницької діяльності регулюється Декретом Кабінету Міністрів України від 26.12.92 р. N 13-92 "Про прибутковий податок з громадян" (розділом IV) та Указом Президента України від 03.07.98 р. N 727/98 "Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб'єктів підприємницької діяльності" та іншими законодавчими і нормативно-правовими актами, в т. ч. Законом України від 03.04.97 р. N 168/97-ВР "Про податок на додану вартість" (далі - Закон N 168).
Разом з тим, Законом України від 22 травня 2003 року N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон), встановлено (п. 1.3 ст. 1), що доходом фізичних осіб, які не здійснюють підприємницьку діяльність, є будь-який дохід з джерел на території України, нарахований (виплачений) на користь платника податку протягом звітного оподатковуваного періоду, в т. ч. і дохід від надання в оренду нерухомості, розташованої на території України (п. 1.3 "е" ст. 1), який є пасивним доходом (п. 1.12 ст. 1).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб від надання нерухомості в оренду (суборенду) здійснюється відповідно до пункту 9.1 статті 9 Закону, згідно з яким податковим агентом платника податку - орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду нерухомого майна (житла, будівель, споруд та землі), є орендар.
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за Методикою, встановленою Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості, з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташована така нерухомість, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо таку мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного податкового року, то об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеного в договорі оренди.
Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, то договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, а особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець (пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 Закону).
При цьому, такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету у строки, встановлені законом для квартального податкового періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем такого звітного кварталу.
Доходи, зазначені у цьому пункті, кінцево оподатковуються при їх виплаті за їх рахунок (пп. 9.1.5 п. 9.1 статті 9) за ставкою оподаткування 15 відсотків (на період 2004 - 2006 рр. - 13 %) згідно із пунктом 7.1 статті 7 Закону.
Таким чином, оподаткування доходів від здавання в оренду власної нерухомості може здійснюватися фізичними особами як в межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм пункту 9.1 статті 9 Закону (без реєстрації орендодавця як суб'єкта підприємницької діяльності), за їх вибором.
Щодо реєстрації орендодавця - фізичної особи в якості платника податку на додану вартість та сплати цього податку, то відповідно до п. 1.2 ст. 1 та п. 2.1 ст. 2 Закону N 168 платниками податку на додану вартість є лише фізичні особи, які зареєстровані суб'єктами підприємницької діяльності та фізичні особи (громадяни, іноземні громадяни та особи без громадянства), які здійснюють діяльність, віднесену до підприємницької згідно з законодавством, або імпортують товари на митну територію України.
Враховуючи зазначене, якщо фізична особа не зареєстрована як суб'єкт підприємницької діяльності з видом діяльності "здавання в оренду майна", то доходи, одержані фізичною особою від здавання власної нерухомості в оренду, підлягають оподаткуванню у порядку, визначеному п. 9.1 ст. 9 Закону. При цьому така фізична особа не є платником податку на додану вартість та не підлягає обов'язковій реєстрації платником цього податку незалежно від суми отриманого доходу.
Відділ масово-роз’яснювальної роботи та звернень громадян
|
